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Gutachten für das Finanzamt

Wann ist ein Kurzgutachten ausreichend?

Die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern, ist von erheblicher Tragweite. Eine solche Entscheidung sollte auf möglichst sicherer Grundlage erfolgen. Durch die Einschaltung eines qualifizierten Sachverständigen können Sie Risiken erheblich minimieren.
Wenn Sie lediglich wissen möchten, welcher Wert zurzeit auf dem freien Markt mit Ihrer Immobilie erzielt werden kann oder generell eine schriftliche Ausarbeitung benötigen, bspw. für die Verkaufs- argumentation gegenüber Kaufinteressenten, dann ist diese Variante für Sie vollkommend ausreichend.

Für einen Verkauf ist das Gutachten sogar kostenlos!

Allerdings besitzt ein Kurzgutachten keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten. Ein Kurzgutachten wird zwar auf ähnlicher Basis wie das Verkehrswertgutachten erstellt, der Umfang der schriftlichen Ausarbeitung umfasst aber nur das notwendigste, daher können natürlich nicht alle Aspekte rechtssicher aufgeführt werden.
Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich!

Wie bewertet das Finanzamt überhaupt?

Umfangreiche Vorschriften regeln die erbschaftsteuerliche Bewertung des Endvermögens. Der Begriff “Endvermögen” ist mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz neu eingeführt worden. Bewohnen die Kinder selbst die Wohnfläche, darf diese nicht mehr als 200m² betragen. Die Ermitllung der Wohnfläche richtet sich nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFIV).

Das Grundvermögen soll grundsätzlich mit dem Grundbesitzwert abhängig von der Grundstücksart bewertet werden. Die in Betracht kommenden und gängigen Bewertungsverfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, werden im Bewertungsgesetz (BewG) typisierend geregelt.

Beim Vergleichswertverfahren (für Wohnungseigentum) wird der gemeine Wert des Grundstückes vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen (Kaufpreise) abgeleitet. Voraussetzung ist aber, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück) handelt.

Beim Sachwertverfahren werden die Neuherstelungskosten der Immobilie berechnet und anschließend durch eine Alterswertminderung das tatsächliche Baujahr berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt. Der Wert wird hierbei nach dem Ertrag (Miete), dem Bodenwert und dem Alter des Gebäudes berechnet.

Die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sachwertverfahren ist für alle anderen Immobilien vorgesehen, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind. Hierbei wird der Verkehrswert nach den Herstellungskosten der baulichen und nichtbaulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.

Steuerberater, Finanzbeamte, Finanzrichter und wir als Gutachter werden sich mit Gutachten und Gegengutachten bei Erbschaften mit vermietetem Grundbesitz befassen.

Ein Beispiel ist die Klärung der Frage nach der Höhe des Bedarfswertes eines bestimmten Hauses. So wird der Wert zum Beispiel durch viele Faktoren, u.a. auch der technischen Bausubstanz beeinflusst. Es ist daher damit zu rechnen, dass sich im Laufe der Zeit in der Praxis bestimmte Bezugsgrößen herausbilden werden. In der Vergangenheit hat sich das Finanzamt an der Bewertung des örtlichen Gutachterausschusses orientiert.

Fazit

Die Besteuerung von Erbschaften ist im Hinblick auf Immobilien willkürlich bis aberwitzig. Der Ende 2008 “gefundene” politische Kompromiss zur Neufassung der Erbschaftsteuer führt dazu, dass eine merkwürdige Verschonungsregel geschaffen wurde. Wieso bleibt selbst genutztes Wohneigentum steuerfrei, und vermieteter Wohnraum jedoch nicht? Will der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift “Mieter aussperren” oder die berufliche Mobilität von Erben einschränken? Sicher nicht.

TIPP

Haben Sie eine Immobilie geerbt und einen zu hohen Steuerbescheid erhalten? Wir helfen Ihnen gerne weiter und erstellen ein Bedarfswertgutachten.
Zudem erstellen wir für Ihre geerbte Immobilie – wenn Sie diese verkaufen möchten – kostenlos das erforderliche Gutachten für Sie!