Sachverständigenwesen
Wann benötige ich einen Sachverständigen
In der Vergangenheit wurde der überwiegende Anteil der Wertermittlungsaufträge von Banken oder Gerichten erteilt. Heute sind über 80 Prozent der Auftraggeber Privatpersonen oder Unternehmen, die von einem unabhängigen Sachverständigen wissen möchten, welchen Wert eine Immobilie hat.
Insbesondere vor Kauf, Verkauf, Scheidung, Erbe oder Steuerlastberechnung lassen Privatpersonen den Wert der Immobilie mittlerweile von unabhängigen Sachverständigen bestimmen, um so eine detaillierte Beschreibung in einem Gutachten zu erhalten. Bei einer Erbauseinandersetzung, einer Ehescheidung oder bei Streitigkeiten mit dem Finanzamt stellt die Immobilie den größten Vermögenswert dar. Aus diesem Grunde sollten die Eigentümer einen unabhängigen Sachverständigen mit der Wertermittlung beauftragen.
Unverzichtbar ist dies immer dann, wenn die eine Partei den Grundbesitz erbt und die andere Partei ausgezahlt werden soll. Mit einem Gutachten kann man verhindern, dass die Streitparteien Anwälte und Gerichte einschalten, was die Abwicklung extrem verzögert und unangemessen hohe Kosten verursacht.
Besonders bei älteren Gebäuden, bei denen in den letzten Jahren keine Modernisierungen erfolgten, ist es für den Laien unmöglich, den Wert zu bestimmen. Auch bei halbfertigen Gebäuden oder sich im Ausbau befindlichen Häusern ist es kompliziert, die schon erbrachten und noch zu leistenden Handwerkerarbeiten genau zu beziffern.
Die Bezeichnung “Sachverständiger” ist in Deutschland rechtlich leider nicht geschützt. Das hat zur Folge, dass sich auch nicht ausreichend befähigte Personen so bezeichnen können. Die Eignung eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sollte sich durch überdurchschnittliche Kenntnisse im Sachgebiet der Immobilienwirtschaft auszeichnen.
Die besondere Eignung eines Sachverständigen beruht insbesondere auf seiner Ausbildung (bei mir ein komplettes Studium der Immobilienwirtschaft – und KEIN Wochenendseminar).
Die Neutralität und Objektivität eines Sachverständigen ist bei der Erstellung des Gutachtens von entscheidender Bedeutung, da sein Gutachten in der Regel nicht nur von seinem Auftraggeber, sondern auch von Dritten (bspw. Kaufinteressenten, Bankkaufleuten, Anwälten und Rechtspflegern) gelesen wird. Diese vertrauen auf die Korrektheit des Gutachtens und werden höchstwahrscheinlich auf dieser Grundlage Entscheidungen treffen.
Deshalb hat der Sachverständige sein Gutachten unter den rechtlichen Gegebenheiten, der objektiven Würdigung der tatsächlichen Eigenschaften und der sonstigen Beschaffenheit der Immobilie und des Grundstücks ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse seines Auftraggebers zu erstellen.
Für die Erstellung eines Wertgutachtens sind für den Sachverständigen zahlreiche Kenntnisse aus verschiedenen Fachgebieten zwingend erforderlich. Möglicherweise steht er vor der Aufgabe ein Grundstück zu bewerten, das zum Beispiel mit einem schlecht instandgehaltenen Mehrfamilienhaus bebaut wurde. Dieses weist erkennbare oder auch versteckte Baumängel, Bauschäden und einen Instandhaltungsrückstau auf.
Zudem können auf dem Grundstück Baulasten wie bspw. geringere Abstandsflächen für den Nachbarn bestehen, es könnte im Grundbuch zusätzlich ein Nießbrauchrecht eingetragen sein, und im Altlastenkataster der Stadt wird das Grundstück als Verdachtsfläche aufgeführt. In einem solchen Bewertungsfall ergibt sich eine Vielzahl von Detailfragen, die nur durch einen Sachverständigen mit entsprechenden Fachkompetenzen beantwortet werden können.
Zum Fachwissen eines studierten Wertermittlungssachverständigen gehören Kenntnisse aus verschiedenen Teilgebieten:
- Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
- Bauwesen
- Architektur
- Planungs- und Baurecht
- Finanzmathematik
- Statistik
- Bautechnik
- Volks- und Betriebswirtschaft